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Diritto Civile della Persona e della Famiglia - Diritto delle Successioni

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La vendita di immobile di soggetto incapace

di Matteo Scappini, Avvocato in Verona, 27/11/2020

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Laureato presso la Facoltà di Giurisprudenza
dell'Università di Trento





Iscritto all'Albo Ordinario degli Avvocati
presso l'Ordine degli Avvocati di Verona





Iscritto all'Albo Speciale degli Avvocati
abilitati al patrocinio dinnanzi la corte di Cassazione
e le altre Giurisdizioni Superiori
tenuto dal Consiglio Nazionale Forense





Socio dell'AIAF
(Associazione Italiana degli Avvocati
per la Famiglia e per i Minori)





Socio dell'UGCI
(Unione Giuristi Cattolici Italiani)

Molto spesso, in molte famiglie, accade che un anziano genitore, che magari da qualche anno vive solo nella propria casa, si trovi nella condizione di necessità di dover essere inserito in una struttura, dove poter ricevere cure ed assistenza adeguate, oramai non più erogabili a domicilio. In questi casi, generalmente, anche per sostenere la retta della casa di riposo, si rende necessario pensare la vendita dell'immobile.

Cosa accade però se il genitore non è più pienamente capace di intendere e di volere?

Ogni qualvolta un soggetto manifesti un'evidente compromissione della propria capacità cognitiva, al punto da non essere più in grado di determinarsi nelle proprie scelte, soprattutto quando si tratta di scelte di rilevante valore economico come la vendita di un immobile, non sarà possibile a quel soggetto concludere la compravendita immobiliare, dal momento che certamente il Notaio incaricato non assentirebbe al rogito, stante l'evidente carenza di capacità d'agire del soggetto, che solitamente viene verificata anche dallo stesso Notaio, che abitualmente, quando si tratta di una persona anziana o comunque di soggetto per il quale sia dubitabile una carenza di capacità, chiede la previa esibizione di un certificato medico sulle condizioni cognitive del soggetto stipulante.
In questi casi, molto spesso, i parenti del soggetto incapace si trovano impreparati, costretti tra l'urgenza di alienare l'immobile per sostenere i costi di assistenza del parente, e la procedura giudiziaria necessaria per addivenire alla vendita.

In simili situazioni, va subito detto, appare quanto mai necessario affidarsi ad un avvocato competente, dato che i tempi per giungere al risultato della vendita potrebbero essere molto diversi a seconda di come viene gestita la procedura.

Davanti all'urgenza di concludere la compravendita, infatti, ove sia già stato trovato un possibile acquirente dell'immobile, va innanzitutto acquisita la documentazione medica comprovante la condizione di incapacita' del soggetto, e va promosso ricorso al Giudice Tutelare competente per territorio (facendo riferimento alla residenza o domicilio dell'interessato) per l'istituzione dell'amministratore di sostegno, rappresentando al Giudice le ragioni d'urgenza e chiedendo la nomina di un amministratore di sostegno provvisorio, previsto dall'art. 405 c.c., con il preciso compito di occuparsi della compravendita immobiliare.

Tale ultima istanza di ads provvisorio, ricorrendo le ragioni d'urgenza addotte, consente al Giudice di effettuare la nomina di un ads prima dell'espletamento di tutta la procedura prevista per legge per addivenire alla nomina dell'ads definitivo, procedura che contempla la fissazione di un'udienza alla quale deve essere sentito l'interessato, nonche' i parenti entro il quarto grado e gli affini entro il secondo, che andranno quindi opportunamente convocati. Si segnala che proprio frequenti difficoltà di convocazione dei parenti e degli affini, nonché i tempi di fissazione dell'udienza da parte del Giudice, sono variabili che possono ritardare la nomina dell'ads anche di molti mesi, motivo per cui in questi casi la richiesta dell'ads provvisorio appare quanto più necessaria.

Nominato l'ads provvisorio, dopo il giuramento, questi dovrà immediatamente attivarsi per acquisire una proposta d'acquisto scritta da parte del soggetto interessato all'acquisto dell'immobile, facendo poi stimare l'immobile oggetto di compravendita da un perito inserito negli elenchi dei consulenti del Tribunale, che dovrà redigere una perizia di stima giurata. Per poter procedere alla vendita, l'offerta d'acquisto dovrà riportare un prezzo uguale o superiore al valore di stima, non potendosi alienare un immobile ad un valore inferiore a quello stimato.

V'e' da rilevare che, talvolta, in sede di perizia emergono difformita' dell'immobile, sia di natura catastale come anche di natura urbanistica, circostanze che impongono all'ads di attivarsi ulteriormente chiedendo al Giudice le opportune autorizzazioni onde adeguare l'immobile e renderlo validamente alienabile.

Acquisito anche quest'ulteriore documento, l'ads provvisorio dovrà redigere un ricorso al Giudice Tutelare, nel quale rappresentare le ragioni che giustificano la necessita' e l'urgenza di procedere alla vendita dell'immobile, dimostrando la congruita' dell'offerta d'acquisto ricevuta a mezzo della perizia di stima giurata.

L'ads provvisorio potrà quindi chiedere al Giudice un provvedimento immediatamente efficace ex art. 741 c.p.c. che lo autorizzi a partecipare al rogito in rappresentanza dell'incapace soggetto ad ads, sottoscrivendo l'atto di compravendita per suo conto, e che lo autorizzi ad incassare per suo conto il relativo prezzo. In genere appare opportuno indicare al Giudice anche le modalita' di utilizzo del prezzo incassato, da versarsi su conto corrente intestato al solo soggetto beneficiario, lasciandone parte in conto corrente al fine di provvedere alle spese di assistenza, ed eventualmente prevedendo già le modalita' di investimento della parte residua dell'incasso.

Ottenuta la predetta autorizzazione del Giudice Tutelare, per poter procedere al rogito bisognerà produrre al Notaio incaricato copia conforme all'originale del decreto di nomina di ads, del decreto di autorizzazione a vendere, e, talvolta, anche della perizia di stima.

La presente esposizione non ha certamente pretesa di esaustività, ma solo l'auspicio di orientare il lettore fornendo indicazioni di massima, data la particolarità ed unicità di ciascun caso, e considerata in genere l'urgenza che caratterizza queste fattispecie, rappresentando una situazione tipo molto frequente, che spesso emerge nella fase di incarico ad un'agenzia immobiliare, quando si inizia a trattare nel concreto l'ipotesi della compravendita, e si prende quindi piena consapevolezza di tutte le criticita' che potrebbe comportare.






  

  
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